Согласно результатам 2018 года в Российской федерации будет приобретено и арендовано 1,7 млн кв. м складской недвижимости

22 ноября в Москве прошел VI ежегодный круглый стол по складским площадям «Индустриальный Bollywood», который организовала международная консалтинговая компания Colliers International совместно с «РБК. Конференции». Главным партнером данного события стала компания PNK Group, которая также является партнером ГК «Ориентир» и Comitas. Основные игроки данной сферы озвучили предварительные результаты и обозначили возможности складского рынка Российской федерации в 2019 г.

Глава Российской Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор Colliers International  Николай Казанский, в приветственном слове обозначил, что складской сектор формируется передовыми темпами, и на сегодняшний день он стартовал раньше, чем прочие сегменты.

Региональный руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова озвучила предварительные результаты 2018 года. В настоящий момент, по результатам первых девяти месяцев 2018 г, общий объем предложения на складском рынке составляет 14,5 млн кв. м в столичном регионе, в Санкт-Петербурге – 2,9 млн кв. м, в регионах Российской федерации – 8,2 млн кв. м. Складской рынок обладает огромными возможностями для роста в ближайшем будущем – в настоящее время мы видим повышение спроса от разных компаний и рост качества продукта, предлагаемого девелоперами. Согласно результатам 3-х кварталов 2018 г. в столичном регионе спрос превысил среднерыночные показатели и составил приблизительно 800 000 кв. м. Основной спрос до конца 2018 г. будет сформирован ритейлерами (онлайн и офлайн), на которые придется 55% от общего объема спроса по всей России, а также производственными компаниями, их доля составит 18% по итогам года. Согласно результатам 2018 года в Российской федерации складских площадей будет приобретено и взято в аренду 1,7 млн кв. м.

Элеонора Богданова выступила модератором события, сомодератором стал Игнат Бушухин, главный редактор «РБК.Недвижимость». В рамках 1-ой сессии специалисты рассмотрели, как с 2012 года поменялись параметры строительства, стоит ли использовать спекуляцию в строительстве, чего ждать от рынка недвижимости в сфере склада в последующем и прочие важные проблемы.

Обсуждая тренды в следующем году, управляющий группы закупок логистических услуг в России и СНГ ГК DANONE Давид Джавахишвили обозначил, что расширение компаний в регионы будет продолжаться, при этом перемены в потребительском спросе воздействуют на логистику: «Объем хранения, скорее всего, будет сокращаться, потому что компании ориентированы на оптимизацию своих затрат на хранение, и это один из приоритетов не только на следующий год, но и на ближайшую перспективу. Ещё один важный тренд — это повышение эффективности управления своими и арендованными складскими площадями».

Вице-президент по развитию сети супермаркетов «Азбука вкуса» Юрий Лосев, высказался, что для розничной торговли продуктами лучший вариант – это склад, который обладает разными инструментами для удовлетворения нужд бизнеса: «Это и сухие склады, и холодильники глубокой заморозки, и температурные склады, так как такая продукция как фрукты, овощи, молочные изделия требуют определенного режима хранения. Подобная множественная специализация может быть обеспечена только в том случае, если ритейлер сформирует подробное техническое задание. Одна из основ бизнеса «Азбуки вкуса» — это готовая еда и, соответственно, специфическое производство с помощью фабрик-кухонь, что является гарантией контроля качества нашей продукции. Поэтому для нас идеальный вариант – это иметь в одной агломерации универсальный склад, рядом производство, при это все это должно быть подкреплено грамотной логистикой до основных магазинов сети».

Руководитель PNK Group Екатерина Морозова, сообщила о том, что часть проектов built-to-suit возрастает в связи с серьезными изменениями на рынке: «Клиент хочет получить здание по своему техническому заданию, полностью соответствующее его потребностям, но не готов ждать дольше одного строительного сезона. Поэтому требования к скорости строительства индустриальных зданий существенно увеличились. Таковы реалии рынка. Мы обеспечиваем клиентам эту скорость при неизменно высоком качестве и, понимая тенденцию на увеличение доли built-to-suit проектов, открываем новые PNK парки, в том числе совсем рядом с Москвой, и активно ищем земельные участки под будущие проекты».

Директор по развитию СТД «Петрович» Андрей Сафелкин рассказал о специфичных форматах капитальных активов — built-to-suit или стандартные склады класса А+ арендуются только под региональные распределительные центры, все остальное компания строит. Был отмечен не формат строительства, а формат сделок. Если раньше это было больше built-to-rent, то в последнее время СТД «Петрович» в большинстве случаев на финальной стадии выкупает объект. Вследствие специфичности компании, объекты нестандартные, и девелоперу сложно точно просчитать свои риски в случае срыва или отказа от сделки. Поэтому на этапе договора перезакладываются арендные ставки, и аренда становится невыгодной, оптимальное решение покупать: «Мы же, в отличие от девелопера, уверены, что приходим надолго и не видим рисков во владении объектом и его ликвидности для нас. К счастью, наш формат бизнеса позволяет нам активно инвестировать в собственные капитальные активы, а не только оперировать в арендных помещениях».

Директор по логистике торговой сети «Перекресток» Денис Шульга сообщил, что для быстрого обеспечения спроса застройщикам необходимо предварительно подготавливать землю и инфраструктуру в логопарках для быстрого возведения объект под требование покупателей. «Перекресток» в настоящий момент прибывает в непростых макроэкономических условиях, и спекулятивные готовые складские проекты для арендодателя — помимо скорости заключения договора и выхода на объект еще и дополнительные расходы для адаптации либо склада, либо бизнес-процессов. Built-to-suit – это в первую очередь экономия и эффективность, подготовительные работы и современные технологии дают возможность быстро сдать проект уже с учётом специфики бизнеса заказчика.

Директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер» Николай Юськив объяснил, что в зависимости от региона обстановка с уровнем вакансии и размером арендных ставок отличается. В Столице наблюдается сокращение вакансий, но если осмотреть на юг России или Дальний Восток, то тут достаточно трудно дать оценку сокращению свободных площадей, так как предложение весьма урезано, и арендатор должен брать то, что имеется. Николай Юськив отметил, что не наблюдает повышение ставок, так как баланс был достигнут полтора года назад при переходе рынка на рублевые договоры аренды. Увеличение ставок для ритейла, которое создает практически половину всего объема спроса на склады, может быть болезненным.

На 2-ой сессии специалисты рассмотрели, как скажется рост e-commerce в Российской федерации на офлайн-ритейле и логистике, склонны ли арендаторы заимствовать зарубежные навыки при автоматизации склада, какие тенденции доминируют в секторе логистических операторов и прочие важные для рынка проблемы.

Директор по развитию бизнеса STS Logistics Виктория Буцких обозначила, что в настоящий момент наблюдается интенсивное формирование сегмента e-commerce. В STS Logistics число запросов на реализацию e-commerce проектов увеличилось в 5 раз по сравнению с предыдущим годом. Кроме того постоянно увеличивается спрос со стороны офлайн-ритейлеров – их запросы специфичны и зачастую состоят в том, чтобы применять уже созданную инфраструктуру. Торговые площади крупных ритейлеров компенсируют почти все регионы России, и с точки зрения компаний электронной коммерции являются безупречным вариантом для применения данной инфраструктуры с целью  максимального приближения к потребителю.

Старший менеджер Caniao (логистическое подразделение Alibaba Group) Михаил Власенко, изъясняя перспективы развития в регионах, обозначил, что в данном случае необходимо опираться наряд условий. Во-первых, категория товара, который  будет распространяться в регионе, должна быть экономически эффективна. Например, эффективней продавать бытовую технику больших размеров, так как цена ее доставки из центральных хабов до региона выше, и выгода для компании и для потребителя возрастает. Второй пункт, выходя на регионы, компания должны предложить областным покупателям более высокий уровень обслуживания. В-третьих, играет роль, в отдельно взятом регионе, объем продаж. Необходимо сразу открывать филиал в регионе, если совокупность факторов отражает необходимость этого.

Генеральный директор ЗАО «СДТ», ГК Accord Post Алексей Грязнев сообщил, что  рынок электронной коммерции в России в количестве заказов и в выручке в 2018 году демонстрирует рост на уровне 25% к 2017 году, специалисты прогнозируют такой же уровень роста в 2019 году. По этой причине в первую очередь цель ведущих российскими и зарубежных онлайн-ритейлеров повысить свой уровень логистики и прежде всего – фулфилмент. Компания Wildberries создает личный внушительных размеров ecom-hub, личный склад уже достраивает «Озон», так же подбирает на данный момент один склад в аренду и заключает договора с логистическими фулфилмент-операторами, китайская компания Cainio взяла в аренду склад в логопарке «Южные врата» — все это показывает, что формирование онлайн-ритейла является прямым катализатором роста фулфилмента. Несмотря на аренду и постройку новых складов некоторые компании уже отстают от запланированного роста на 2019г.

Коммерческий директор Itella Дмитрий Масальцев, обсуждая направленности рынка логистических операторов, обозначил, что в связи с состоянием экономики и отрицательным опытом деятельности с частными девелоперами в момент перехода от валютных к рублевым контрактам компания Itella изменяет правила последующего формирования. Перемены состоят в том, что в течение двух-трех лет компания переходит на принцип работы в большей степени на собственные площади. Так как кризисные последствия, в частности валютных контрактов и со стороны девелоперов отсутствие рациональных компромиссов заметно отразились на финансовых итогах за последний период, в следующем году Itella намеревается оптимизировать площади текущих арендных контрактов и максимально консолидировать свои компетенции в сегментах Pharma, Electronics, Non-food и других на собственных складских комплексах общей площадью более 250 000 кв. м. Такие действия обеспечат возможность уменьшить колоссальные убытки, которые создавались под воздействием валютных контрактов, и позволят сосредоточиться на поддержании высокого уровня обслуживания для наших клиентов, и основное – вкладывать деньги в новые технологии, которые помогут сформировать оптимальный баланс между автоматизацией и стоимостью человеческих ресурсов.

Управляющий директор ГК «Ориентир» Андрей Постников высказался, что в настоящий момент идет период изменения спроса и предложения. А также время перемещения – потребители перемещаются из классических форматов ритейла в on-line форматы, далее возвращаются обратно в традиционные off-line форматы. Ритейлеры пытаются совсем исключить хранение из магазинов на склады, а со складов на склады поставщиков и производителей. Ритейлеры желают иметь склады ближе к покупателям, а производители ближе к производству. Эти перемены ведут к новым условиям, к взаимосвязи поставок и склада. А именно, объекты хранения видоизменяются по форме, высоте, этажности и местоположению. Происходят изменения во внутренних процессах в объектах хранения и, в результате, к девелоперам поступают запросы на продукт, которые еще недавно казались не применимым к рынку, а сегодня уже реализованы для клиентов.

Операционный директор Comitas Алексей Сапон подчеркнул, что в настоящее время не все организации осознают, какие ресурсы автоматизации есть на рынке. Автоматизация, на самом деле, значительная инвестиция, которая долго будет окупаться. Для оценки необходимости внедрения необходимо изучить компанию изнутри, весь ее бизнес-процесс. Необходимо отметить узконаправленные точки и проанализировать автоматизацию сложных операций для масштабирования системы и выстраивания комплексного автоматизированного решения в дальнейшем.

Директор по развитию бизнеса FM Logistic Россия Владимир Серебряков сообщил, что их ведущее конкурентное преимущество – это экспансия в регионы, которая пользуется спросом практически у всех клиентов. При этом возможно как строительство с нуля, так и аренда уже готового помещения, в зависимости от целей и планов компании. Но ситуация в регионах такая, что они имеют серьёзные отличия друг от друга, и оптимальный вариант – орендовать небольшие площади для оценки обстановки и потенциала местного бизнеса, так как региональный рынок можно изучить только изнутри. В случае возможности развития, с полученными данными и определенным проектом, можно выходить на регион.